Анализ рынка недвижимости г. Липецка.

Рыночная стоимость квадратного метра жилья для социальных расчетов в области останется прежней.

Приказ «О нормативе стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья на первое полугодие 2012 года и средней рыночной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья по субъектам Российской Федерации на первый квартал 2012 года» подписал министр регионального развития РФ Виктор Басаргин.

Приказ направлен на государственную регистрацию в Минюст России.

Норматив стоимости одного квадратного метра общей площади жилья на первое полугодие 2012 года вырастет по сравнению с прежним полугодием на 1,3 тыс. рублей и составит 31,3 тыс. рублей.

Рыночная стоимость по регионам значительно отличается. Она ниже нормативной в 54 регионах, в том числе и в Липецкой области. Самая низкая рыночная стоимость установлена для Ингушетии — 20 050 рублей. Лидером же является Москва — 81 400 рублей.

Средняя рыночная стоимость квадратного метра для Липецкой области определена в размере 27 700 рублей — столько же, сколько и в четвертом квартале 2011 года.

Впрочем, «средняя рыночная цена», которую рассчитывает минрегион, и реальные цены, по которым идут сделки купли-продажи жилья на рынке недвижимости г. Липецка, да и всей России, не совпадают. И в министерстве это не отрицают.

Дело в том, что минрегион анализирует цены на жилье эконом класса – именно такое, недорогое жилье строится или покупается для социальных нужд. Когда называют цены аналитики рынка, они смотрят весь ценовой ряд. Для чего, собственно, нужен показатель рыночной цены, устанавливаемый минрегионом? Он применяется федеральными органами власти и органами власти субъектов для расчета размеров социальных выплат для всех категорий граждан, которым предоставляются такие выплаты из федерального бюджета на приобретение жилья. Это военнослужащие, северяне, переселенцы с Байконура, чернобыльцы – все те, кто имеет право на получение жилищного сертификата. Если граждане, имеющие право на жилищный сертификат, хотят приобрести жилье более высокого класса, они могут за него доплатить из собственных средств. Кроме того, стоимостные нормативы по жилью применяются при выплате государственных субсидий молодым семьям, а также при взаиморасчетах федерального и региональных бюджетов при выделении социальных квартир для очередников-ветеранов и инвалидов. Так же минрегионовские нормативы применяются для определения начальной цене при проведении аукционов по выкупу жилья для выполнения социальных программ.

 Наиболее заметными застройщиками в г. Липецке являются:

 - ООО «СУ-5 трест «Липецкстрой-М»;

- ЗАО СУ-11 «Липецкстрой»;

- ЗАО «Ремстройсервис»;

- ОАО «Липецкая Ипотечная Корпорация»;

- ОАО «Домостроительный комбинат».

 Наиболее заметные проекты строительства жилых домов в г. Липецке в настоящее время:

 ООО «СУ-5 трест «Липецкстрой-М»:

ЖК «Университетский», от 36 000 рублей/кв.м.;

ул. Балмочных, от 55 000 рублей/кв.м.;

28 микрорайон, от 36 000 рублей/кв.м.;

 ЗАО СУ-11 «Липецкстрой»:

Жилой комплекс "Октябрьского округа " продолжает развиваться на территории 6-го жилого района г.Липецка, который располагается сразу за Октябрьским рынком между улицами Меркулова, Петра Смородина и Водопьянова. 

ул. П. И. Смородина д.5а;

ул. П. И. Смородина д.9а;

ул. им. Генерала Меркулова д.10а.

 ЗАО «Ремстройсервис»:

Долевое участие

ЖК «Университетский» д.22, от 36 000 рублей/кв.м. (предполагаемый срок сдачи 4 квартал 2012 года, срок сдачи по строительному разрешению – август 2014 года)

 ОАО «Липецкая Ипотечная Корпорация»:

ЖК «Университетский» д.26, от 37 000 рублей/кв.м. (4 квартирал 2012 года);

ЖК «Университетский» д.30, от 36 000 рублей/кв.м. (2 квартрал 2013 года);

пос. Лев-Толстой, г. Данков.

 ОАО «Домостроительный комбинат»:

Центр недвижимости ДСК

29 микрорайон, от 36 000 рублей/кв.м.;

Жилой комплекс на Манеже, ул. Лутова д.18;

г. Елец, мкр Александровский д. 8.

 На открытом рынке действуют несколько ценообразующих факторов.

 - Скидка на торг в основном зависит от размера первоначальной стоимости удельного показателя объекта, чем больше первоначальная стоимость, тем больше скидка, а так же от ликвидности объекта. Скидка на торг, как правило, колеблется от 0% до 15%, но в основном составляет от 3% до 10%.

- Местоположение объекта. В зависимости от места расположения стоимость объекта может варьироваться в очень большом диапазоне. Цены на жилую недвижимость в зависимости от расположения могут существенно различаться за 1 кв.м. при схожих иных факторах.

- Площадь объектов. Как правило, чем больше площадь объекта, тем меньше стоимость его удельного показателя.

- Физическое состояние. Объекты в плохом состоянии и требующие ремонта ценятся на открытом рынке меньше объектов в лучшем физическом состоянии.

- Степень готовности. Объекты, находящиеся в стадии строительства имеют меньшую привлекательность, чем сданные в эксплуатацию.

- Конструктивное решение. Данный фактор влияет в большей степени на индивидуальные жилые дома, имеющие множество различных конструктивных решений.

- Дополнительные улучшения (для квартир: кладовки, тамбур, подвал и т.д., для ИЖС: гараж, хозяйственные постройки, благоустройство территории, ограждение и т.д.), влияют на привлекательность объекта и на его итоговую стоимость.

- Наличие коммуникаций, а так же их удаленность, в значительной степени влияют на привлекательность объекта.

-Уровень отделки также влияет на итоговую стоимость объекта и его привлекательность на открытом рынке.

- Наличие / отсутствие, а так же вид права на земельный участок в значительной степени влияет на стоимость объекта. Как правило, жилые дома предлагаются к продаже с земельным участком оформленном в собственность.