Рынок коммерческой недвижимости обширен и разнообразен. Это крупные бизнес-центры и небольшие офисные помещения, гипермаркеты и магазины «шаговой доступности», торгово-развлекательные центры и склады. Чтобы легко и понятно предоставить информацию о конкретном объекте коммерческой недвижимости, необходима особая классификация.
Проблема в том, что единой системы классификации коммерческих объектов, одинаково подходящей как для крупных мегаполисов, так и провинциальных городов в нашей стране до сих пор не существует. Отдельные агентства недвижимости предпринимали попытки разработать свои собственные методики разделения нежилых помещений по типам. И, в принципе, все они были по-своему хороши. Но их было много, и часто различия между ними были довольно серьезные, что вносило путаницу в работу девелоперов. Использовать же иностранные классификаторы в российской действительности оказалось еще более нецелесообразным. Уж очень не похожи мы ни на одно государство по образу жизни, масштабам населенных пунктов, развитости инфраструктуры и прочим параметрам.
Но все же в результате разрозненных усилий и острой необходимости в разработке общих принципов классификации коммерческих объектов в конце 2006 года на Московском исследовательском форуме четыре консалтинговые компании приняли единую классификация офисных зданий. Правда, она, хоть и представляла собой перечень четких требований, но по большей части была адаптирована к реалиям Москвы. Пришлось еще немного потрудиться. В результате некоторой творческой доработки на свет появилась еще одна классификация, которую мы представляем для использования в работе девелоперам, риэлторам и прочим специалистам, занятым в данном сегменте строительства.
|
Класс А |
Бизнес-центры | |
|
Возраст здания |
Новое строительство | |
|
Расположение |
Первоклассное. Расположение на главных транспортных артериях и площадях, с удобным подъездом | |
|
Конструктивные решения |
Монолитно-каркасное, металло-каркасное здание. Возможность установки фальшполов и подвесных потолков; высота от пола до пола следующего этажа не менее 3,6 м (не менее 2,7 м от фальшпола до подвесного потолка в законченном состоянии) | |
|
Планировочные решения |
Оптимальные. Рациональная эффективная сетка колонн (расстояние между колоннами не менее 6 м), рациональное соотношение между колоннами и окнами | |
|
Архитектура и отделка |
Индивидуальный (авторский) проект. Наружная отделка высококачественными материалами. Внутренняя отделка по индивидуальному заказу арендатора. Панорамное остекление | |
|
Инженерия |
Высококачественная зарубежных производителей. Автоматизированные системы жизнеобеспечения. Полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры и влажности при помощи единой комбинированнойсистемы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха (как правило, осуществляется при помощи четырехтрубных фэнкойлов). Современные системы безопасности здания;UPS (источник бесперебойного питания) | |
|
Инфраструктура и сервис |
Развернутая инфраструктура централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха | |
|
Паркинг |
Достаточное количество машиномест на подземной автостоянке. Охраняемые стоянки с числом мест не менее одного на 60 кв. м офисных помещений. | |
|
Управление зданием |
Профессиональное управление, отвечающее международным стандартам. Профессиональный опытный арендодатель. Здание содержится в безупречном состоянии, имеет собственные службы безопасности, управления и обслуживания. Наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации | |
|
Класс В |
Бизнес-центры, офисные здания | |
|
Возраст здания |
Бизнес-центры после 5-7 лет эксплуатации, или специальные новые офисные здания, или реконструированные особняки | |
|
Расположение |
Несоответствие некоторым требованиям к классу А (удаленность от транспортных артерий, неудобный подъезд) | |
|
Конструктивные решения |
Монолитно-каркасные, металло-каркасные, кирпичные здания. Возможность установки фальшполов и подвесных потолков | |
|
Планировочные решения |
Несоответствие некоторым требованиям к классу А (в связи с моральным устареванием объекта) | |
|
Архитектура и отделка | ||
|
Инженерия |
Полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры при помощи единой комбинированной= системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха; современные системы безопасности здания; достаточное инженерное обеспечение; UPS (источник бесперебойного питания) | |
|
Инфраструктура и сервис |
Менее широкий спектр услуг | |
|
Паркинг |
Парковка, обеспечивающая достаточное количество машиномест | |
|
Управление зданием |
Управление зданием, отвечающее международ ным стандартам; профессиональный опытный арендодатель; наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации зданием | |
|
Класс С |
Офисные здания | |
|
Возраст здания |
Устаревшие офисные здания, реконструированные здания иного назначения | |
|
Расположение |
С недостатками в расположении (удаленность от транспортных артерий, неудобный подъезд) | |
|
Конструктивные решения |
Возможность установки подвесных потолков | |
|
Планировочные решения |
Достаточно эффективные поэтажные планы | |
|
Архитектура и отделка |
Требований к архитектуре не предъявляется. Ремонт, соответствующий западным стандартам | |
|
Инженерия |
Система предварительного охлаждения приточного воздуха (comfort cooling) или сплит-системы кондиционирования воздуха | |
|
Инфраструктура и сервис |
Недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха | |
|
Паркинг |
Недостаточное количество машиномест | |
|
Управление зданием |
Круглосуточная охрана; хорошая служба эксплуатации; опытный арендодатель | |
|
Класс D |
Нежилые помещения в административно-офисных зданиях, научно-исследовательских институтах, приспособленные под офисы | |
|
Возраст здания |
Более 10 лет | |
|
Расположение |
Требования не предъявляются | |
|
Конструктивные решения | ||
|
Планировочные решения | ||
|
Архитектура и отделка |
Более или менее качественный ремонт | |
|
Инженерия |
Устаревшие инженерные коммуникации | |
|
Инфраструктура и сервис |
Требования не предъявляются | |
|
Паркинг | ||
|
Управление зданием |
Отсутствие специализированных служб эксплуатации и жизнеобеспечения | |
|
Класс E |
Нежилые помещения в жилых и нежилых зданиях, приспособленные для размещения офисов (первые этажи и подвалы жилых домов, бывшие детские сады и т.д.) | |
|
Возраст здания |
Требования не предъявляются | |
|
Расположение | ||
|
Конструктивные решения | ||
|
Планировочные решения | ||
|
Архитектура и отделка |
Более или менее качественный ремонт | |
|
Инженерия |
Устаревшие инженерные коммуникации | |
|
Инфраструктура и сервис |
Требования не предъявляются | |
|
Паркинг | ||
|
Управление зданием | ||
|
Класс F |
То же, что класс Е, но не приспособленные под офисы и не отремонтированные (неотделанные) | |
|
Возраст здания |
| |
|
Расположение | ||
|
Конструктивные решения | ||
|
Планировочные решения | ||
|
Архитектура и отделка |
Требуется реконструкция и ремонт (отделка) | |
|
Инженерия |
То же, что класс Е | |
|
Инфраструктура и сервис | ||
|
Паркинг | ||
|
Управление зданием | ||