Большинство россиян считает недвижимость лучшим объектом для инвестиций. Это подтверждают декабрьские опросы Всероссийского центра изучения общественного мнения. Экономический кризис и девальвация рубля только укрепили людей во мнении, что сегодня разумнее всего вкладывать средства в квадратные метры. Тем временем эксперты осторожно делают прогнозы относительно того, как общие тенденции скажутся на состоянии рынка недвижимости в нынешнем году.
Цены: изучаем динамику
В начале января на одном из информационных сайтов Липецка появилось сообщение о резком падении цен на квартиры в областном центре – до полутора процентов на вторичном рынке и до рекордных восьми с половиной в новостройках. Но, как отмечают специалисты агентства недвижимости «Ризолит-Липецк», говорить о стремительном удешевлении жилья преждевременно. Скорее всего, погоду сделали единичные предложения от продавцов, поддавшихся панике и пытающихся как можно быстрее выйти на сделку с помощью демпинга. В некоторых агентствах недвижимости напротив, сообщили о значительном повышении цен – до двадцати процентов! Между тем, по собственной статистике «Ризолита» ценовые колебания за январь в среднем составили полтора-два процента.
Последствия экономического кризиса уже нашли свое отражение и на рынке недвижимости. В декабре минувшего года общее количество продаж жилья выросло на пятьдесят процентов по сравнению с ноябрем. Опасаясь дальнейшего падения курса рубля, липчане активно покупали недвижимость и не только. В январе же на первый план вышла другая тенденция - ощутимое снижение предложений. Собственники, которые еще месяц назад твердо решили продавать, сейчас решили подождать и посмотреть, в какую сторону качнутся весы.
В этой ситуации специалисты прогнозируют два варианта развития событий. С одной стороны, общее повышение цен и процентных ставок на ипотечные кредиты может ощутимо ударить по покупательской способности населения и негативно повлияет на спрос. С другой, популярность объектов недвижимости, как наиболее стабильных объектов для вложения средств, может привести к дефициту предложений и, как следствие, к росту цен.
Пока наиболее вероятным представляется развитие событий по первому сценарию. Снижение активности покупателей на фоне падения курса национальной валюты уже сказалось на количестве сделок. Тем не менее, риэлторы говорят о том, что если предложения на рынке недвижимости и упадут в цене, то не намного и не равномерно. Вряд ли кризис сильно отразится на стоимости ликвидных объектов – помещений с хорошими характеристиками, расположенных в районах с развитой инфраструктурой. Но собственникам недвижимости, которая не может похвастаться такими качествами, придется хорошо уступать покупателям.
Страсти по ипотеке
По словам Валерия Клевцова, генерального директора Липецкой ипотечной корпорации, в минувшем году восемьдесят процентов жилья в строящихся микрорайонах города - Елецком и Университетском, липчане приобрели с помощью ипотеки. Поэтому, прогноз состояния рынка недвижимости во многом зависит от того, сохранятся ли процентные ставки на приемлемом уровне.
Сегодня Сбербанк предлагает своим клиентам кредиты от четырнадцати с половиной процентов годовых. По мнению экспертов, если ипотека со ставкой до пятнадцати процентов еще посильна для среднестатистического россиянина, то предсказать реакцию на ее увеличение несложно.
Актуальным остается вопрос и с валютной ипотекой. В январе Центробанк рекомендовал кредитующим организациям конвертировать долларовые кредиты в рубли по курсу на 1 октября минувшего года. Пока прислушиваться к рекомендации коммерческие банки не спешат. Свою позицию они аргументируют тем, что уже разработали свои методы решения проблемы. Например, в ВТБ 24 предлагают заемщикам либо рефинансировать кредиты по текущему курсу по льготной процентной ставке, либо продлить срок действия ипотеки. Но конвертировать ее по октябрьским ставкам здесь считают нецелесообразным. Свою позицию банк обуславливает тем, что все заемщики знали о валютных рисках и сделали свой выбор осознанно.
Сегодня брать ипотеку специалисты рекомендуют только в том случае, если у вас есть на руках хотя бы сорок-пятьдесят процентов от суммы для первоначального взноса. Кредит в иностранной валюте имеет смысл только в том случае, если вы получаете в ней же зарплату. Таким заемщикам отдадут предпочтение банки. Пока же кредитующие организации продолжают ужесточать требования к потенциальным клиентам и отклоняют все больше заявок.
Ставка на эконом-класс
Высокая ключевая ставка Центробанка и общая нестабильность ипотечного рынка сказывается и на настроениях в строительных компаниях. Впрочем, повода для паники здесь не видят. По мнению застройщиков, в кризис наиболее рентабельными будут однокомнатные и двухкомантные квартиры эконом-класса, на них и сделают ставку в нынешнем году.
И все же кризис не замедлит сказаться на проектах, где велика доля заемных средств. Вряд ли в 2015 году строительные компании будут анонсировать новые масштабные разработки. Напротив, стоит ожидать снижения объема заказов, которое может оказаться критическим для мелких подрядных структур. В зоне риска могут оказаться и застройщики, работающие с коммерческой недвижимостью.
Покупатели вполне закономерно опасаются удорожания первичного жилья в связи с повышением цен на строительные материалы. Но крупные застройщики Липецка уверяют, что клиенты, с которыми уже заключены договоры о долевом строительстве, могут не опасаться изменения расценок и увеличения сроков сдачи объектов. В Липецкой ипотечной корпорации, к примеру, обещают, что цены на квартиры в микрорайоне «Елецком» в 2015 году останутся на прежнем уровне – от тридцати двух до тридцати восьми тысяч рублей за метр квадратный.
В целом, говорить о значительном повышении цен на первичное жилье пока не приходится. Вполне вероятно, что со снижением спроса строительные компании будут бороться с помощью скидок и рассрочек. Но к заманчивым предложениями лучше всего отнестись с пристрастием. При покупке строящегося жилья разумнее всего довериться крупным компаниям, которые действуют на рынке не первый год. И, конечно же, стоит внимательно изучить договор. Такая бдительность если и не убережет от всех рисков, но все же поможет значительно сократить их количество.