Приобретение недвижимости – один из самых популярных способов вложения денег. Тем не менее, следует понимать: любая покупка такого масштаба сопряжена с определенным риском. Выбирая жилье на вторичке, покупатель может столкнуться с незаконной приватизацией или неожиданными претендентами на наследство. Инвестируя средства в строительство, дольщику следует быть готовым к тому, что ключи от выбранной квартиры он получит значительно позже оговоренных сроков.
На днях в наше агентство обратился за консультацией молодой человек. На первый взгляд, помочь ему мог любой риэлтор с мало-мальским опытом работы. Потенциальному клиенту всего-навсего требовалось продать одну квартиру и подобрать другую. А главная проблема заключалась в том, что предполагаемый объект продажи находился в недостроенном доме, срок сдачи которого в эксплуатацию все еще находился под большим вопросом.
- Квартиру я купил в начале прошлого году, - рассказал нам посетитель. - И был твердо уверен, что получу ключи уже осенью. Застройщик казался мне абсолютно благонадежным – крупная компания с отменной репутацией и солидным рядом успешно сданных объектов за плечами. Темпы строительства поначалу не внушали никаких опасений. Но уже второй год наш дом находится, как говорится, «в высокой степени готовности»…
Ситуация, в которой оказался незадачливый участник долевого строительства, к сожалению, не является из ряда вон выходящей. По последним данным за время кризиса свою деятельность на рынке недвижимости приостановила примерно пятая часть строительных компаний. Высокая себестоимость строительства и сокращение платежеспособного спроса у населения привели к тому, что сегодня в приоритетных планах у застройщиков отнюдь не разработка новых проектов – достроить бы в срок уже начатое. Но как поступить дольщику, если девелопер не рассчитал свои силы и стройка обещает превратиться в долгострой?
Строили, строили и наконец…
Одна из важнейших рекомендаций при покупке жилья на первичном рынке – тщательно изучить всю подноготную застройщика. В его пользу свидетельствует целый ряд факторов: продолжительный срок работы на рынке недвижимости, наличие успешно построенных и сданных объектов, возможность увидеть в открытом доступе проектную документацию по строящимся домам. Тем не менее, как бы скрупулезно мы не оценивали благонадежность застройщика, нельзя исключать возможность возникновения форс-мажоров.
К счастью, стройки никогда не замирают на ровном месте. Еще задолго до того, как о неблагополучии строительной компании становится известно всем и каждому, появляются первые тревожные звоночки. И вот тогда у внимательного дольщика есть шанс загодя избавиться от неликвидного объекта недвижимости.
Специалисты выделяют ряд признаков, указывающих на то, что строительство может затянуться. Красноречивым фактором является отсутствие активности на стройке. Для того чтобы убедится, что застройщик не снижает темпы возведения дома, не лишним будет периодически наведываться на строительную площадку. Еще один повод насторожиться и, как минимум, обратиться к застройщику за комментариями, - внесение изменений в проектную декларацию относительно сроков сдачи объекта. О неустойчивом положении девелопера косвенно свидетельствует и значительное количество акционных предложений. Если строительная компания готова продавать с дисконтом буквально каждую вторую квартиру, то это весомый повод задуматься о ее финансовой стабильности.
За полшага до финала
Впрочем, иногда участники долевого строительства оказываются в ситуации, когда, как говорится, ничто не предвещало. К сожалению, даже высокая степень готовности дома не является залогом того, что он будет вовремя сдан в эксплуатацию. К примеру, причиной задержки может стать отсутствие надлежащих документов на подключение новостройки к коммуникациям. Как бы ни был хорош дом, но без воды, электричества и канализации, он остается объектом незавершенного строительства непригодным для проживания. Кстати, за обеспечение нормальной работы инженерного оборудования – систем водо-, тепло- и электроснабжения несет ответственность не только застройщик, но местная администрация. Именно в ее компетенции находится своевременное подведение коммуникаций.
Решение о пригодности дома для проживания и сдаче его в эксплуатацию принимает государственная комиссия. Оно может быть негативным в том случае, если здание построено с нарушением строительных норм, требований охраны окружающей среды или пожарной безопасности. Но этот экзамен новостройка может провалить и по гораздо более субъективным причинам. Банальный конфликт между застройщиком и администрацией может стать причиной того, что завершение строительства затянется на неопределенный срок.
В то же время незначительные нюансы вовсе не являются камнем преткновения. Обычно при их наличии дом все же сдается в эксплуатацию, но с непременным требованием в указанный срок устранить имеющиеся недостатки.
В отдельных случаях застройщик откладывает сдачу дома и по собственной инициативе: для того, чтобы успеть реализовать все квартиры до выхода на рынок конкурентов – покупателей, заключивших договор долевого участия на ранних этапах строительства.
Ключи или деньги?
«Когда я подписывал договор долевого участия, застройщик обещал, что мы получим ключи в считанные недели, прошло уже полгода – а стройка все продолжается», - такими возмущенными репликами пестрят тематические группы в социальных сетях. Нетерпение покупателей вполне объяснимо, но в ответ на большинство подобных претензий в офисах продаж строительных компаний лишь пожмут плечами и посоветуют внимательнее читать договор долевого участия. Именно в ДДУ указана дата передачи квартиру покупателю, и она зачастую значительно отличается от анонсированной в рекламе. Соответственно, долгостроем принято называть не тот объект, который строят медленнее, чем хотелось бы покупателю, но тот, возведение которого затянулось на полтора года и более от даты, указанной в договоре.
Согласно ФЗ-214, если застройщик задерживает передачу квартиры в собственность на два и более месяца от даты, указанной в договоре, построил дом некачественно или внес значительные изменения в проектную декларацию, то участник долевого строительства может отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке. Для этого нужно направить письменное уведомление о ваших намерениях в строительную компанию. Если застройщик уверяет, что деньги вложены в строительство и вернуть их нет никакой возможности, то дольщик имеет право подать судебный иск о расторжении ДДУ. Помимо возвращения уплаченных денежных средств покупатель может рассчитывать на неустойку и даже на возмещение морального ущерба.
Впрочем, договор можно расторгнуть и раньше. Но тогда уже застройщик может требовать от участника долевого строительства определенной денежной компенсации за невыполнение обязательств.
Обычно даже в случае нарушения сроков строительства большинство дольщиков предпочитает терпеливо дожидаться новоселья. Затянувшееся ожидание вполне компенсирует стоимость квартиры, которая на порядок увеличивается за время строительства и после сдачи новостройки в эксплуатацию. Но если появились сомнения в том, что дом когда-нибудь будет достроен, то процедуру расторжения договора целесообразно начинать как можно раньше. В таком случае у вас есть вполне реальный шанс вернуть свои деньги и отстоять свои права.