Несмотря на то, что квартиры в новостройках превосходят вторичное жилье по своим качественным характеристикам, многие покупатели не спешат делать выбор в пользу новых домов. Участие в долевом строительстве обеспечивает отличную возможность купить квартиру с современной планировкой по цене сопоставимой с ценой «хрущевок» и «москвичек», но опасения будущих собственников жилья можно понять. Несмотря на систему государственных мер по защите дольщиков, вряд ли кто-либо предоставит вам гарантии, что дома будут возведены точно в срок. Но перспективный и привлекательный объект на ровном месте долгостроем не становится. Как правило, тому всегда есть объективные причины.
Итак, строительство имеет все шансы затянуться на неопределенный срок, если…
1. У застройщика появились финансовые проблемы.
Пожалуй, это самая распространенная причина долгостроев, которая может возникнуть даже у самых респектабельных строительных компаний. Если экономическая ситуация приводит к резкому падению спроса на квартиры, а застройщик не располагает достаточным количеством собственных средств для продолжения строительства, оно будет приостановлено.
2. Возникли проблемы с подрядчиками.
Ненадлежащее исполнение обязательств подрядными организациями, задержки с поставкой строительных материалов и техники, их сомнительное качество также могут сказаться на темпах строительства. В данном случае быть или не быть долгострою зависит от компетентности специалистов по техническому надзору компании. Иногда проблему можно решить с помощью своевременного расторжения договоров с подрядчиками и поиском новых исполнителей.
К примеру, сложности с подрядными организациями стали основной причиной проблем с реализацией проекта спортивного комплекса «Катящиеся камни». Строительство началось еще в 2013 году, но санкции со стороны Евросоюза привели к тому, что подрядчик, венгерская компания ЗАО «Маркет» приостановил работы. В 2016 году тендер на 5 миллиардов рублей выиграла московская компания «Мурадин», которая не предоставила банковские гарантии и на этом основании выбыла из проекта. В ноябре 2017 года очередные торги привели к победе треста «Липецкстрой», от которого сейчас зависит, будет ли завершен один из самых амбициозных проектов в Липецке за последние годы.
3. С самого начала проект был неудачным, были допущены ошибки при планировании.
Одним из важных моментов, который служит залогом стабильных продаж в новостройке, является квартирография объекта. Грамотная квартирография предполагает, что при проектировании объекта были максимально учтены покупательские способности и предпочтения. Например, большое количество крупногабаритных квартир в новостройках эконом-класса является экономически нецелесообразным. Именно поэтому в микрорайоне Елецком трехкомнатные квартиры можно пересчитать по пальцам, они есть далеко не в каждом доме.
Квартирография разрабатывается на ранних стадиях проектирования объекта, поэтому застройщик должен спрогнозировать, какие именно квартиры и планировки будут популярны к началу продаж объекта. Если ожидания девелопера не совпадут с покупательскими предпочтениями, это приведет к сложностям с реализацией квартир, что неминуемо отразится на финансовом состоянии строительной компании и сроках сдачи дома.
4. Слабый административный ресурс.
Проблемы с коммуникацией между застройщиком и государственными органами могут привести к тому, что в долгострой превратится объект, находящийся уже на финальной стадии строительства. К примеру, именно корпоративный конфликт между Липецкой ипотечной корпорацией и Липецкстройальянсом, ведущими совместное строительство в микрорайоне Елецком, привели к тому, что покупатели квартир в доме 2-16 получили ключи гораздо позднее оговоренного срока.
К проблемам на завершающей стадии строительства могут привести ошибки в технических документах. В самом известном липецком долгострое, многоэтажном доме по улице 50 лет НЛМК, строительство с самого начала велось с нарушением проектной документации. В процессе возведения многоэтажки в ней появились не только арматурные изделия и сваи, не предусмотренные в документах, но и… лишние этажи, что могло бы впоследствии значительно усложнить процесс сдачи дома в эксплуатацию. Однако в глубокую заморозку строительство объекта ушло намного раньше. Из-за тех же пресловутых финансовых проблем.
Дом может находиться в сколько угодно высокой готовности, но если в нем не подключены коммуникации, он не будет сдан в эксплуатацию. Также негативное решение о пригодности дома для проживания может принять государственная комиссия. Основания могут быть разными – от пренебрежения строительными нормами до нарушений требований пожарной безопасности.
5. Вместо строительства объекта застройщик «строит» финансовую пирамиду.
Возведение нового дома затянется, если застройщик решит, что другой объект в данный момент является более приоритетным. Тогда деньги дольщиков направляют на строительство другого объекта. По законодательству такие действия строительной компании могут быть классифицированы как нецелевое использование средств, но, несмотря на это, подобную схему работы практикуют многие крупные застройщики. Пирамида приводит к тому, что деньги дольщиков не аккумулируются на счетах строительной компании, а если застройщику приходится привлекать заемные средства, то велик риск, что пирамида рухнет, а объект превратиться в долгострой.
***
Если квартиры в новостройках кажутся вам более привлекательными, чем недвижимость на вторичном рынке, но вы все еще сомневаетесь в целесообразности покупки, то имейте в виду: ни один застройщик не заинтересован в том, чтобы его объект приобрел статус долгостроя. Конечно, за исключением тех, которые действуют по заведомо мошеннической схеме. Поэтому правильная оценка надежности застройщика поможет свести большинство рисков к минимуму и станет залогом удачной покупки.