Одна из самых животрепещущих проблем, которая волнует как продавцов, так и покупателей недвижимости, это динамика цен на рынке. Последние пару лет стоимость квадратного метра демонстрировала устойчивую тенденцию к снижению. К примеру, собственная статистика Агентства Ризолит-Липецк достаточно красноречива: если в декабре 2014 года средневзвешенная цена за квадратный метр на вторичном рынке недвижимости составляла пятьдесят тысяч рублей, то к декабрю 2017 она едва достигала сорока двух.
Однако итоги первого квартала 2018 года показали рост цен на квартиры в регионах. По результатам исследования федерального портала «Мир квартир», которое проводилось в шестидесяти девяти крупнейших населенных пунктах Российской Федерации, в восьмидесяти процентах городов подорожало вторичное жилье, и почти в шестидесяти процентах увеличилась стоимость квартир в новостройках. Причем выросла не только цена, но и бюджет покупки – до двух процентов. В стороне не остался и Липецк: за последние три месяца цены на квартиры в региональном центре выросли более чем на три с половиной процента в новых домах и на два с половиной процента на вторичном рынке.
Тем не менее, большинство экспертов уверены - делать выводы об устойчивом курсе на повышение пока преждевременно. В 2018 году стоимость квадратных метров будет зависеть от целого ряда факторов, могущих повлиять на ценообразование, среди которых…
ü отмена долевого строительства с 1 июля 2018 года;
1 июля 2018 года вступают в силу поправки в ФЗ-214, которые должны привести к постепенному переходу от долевого строительства к проектному финансированию. В соответствии с изменениями все движения финансовых средств будут осуществляться посредством банковских счетов, что должно снизить риски для покупателя строящейся недвижимости.
Но, как предполагают эксперты, правила игры смогут принять далеко не все строительные компании. К примеру, новая редакция закона подразумевает, что статус застройщика может быть присвоен только той организации, которая не менее трех лет занимается строительством многоквартирных домов и получила разрешение на ввод в эксплуатацию, как минимум, десяти тысяч квадратных метров жилья. Это требование сразу же оставит за бортом строительные компании, занимающиеся небольшими региональными проектами.
Сокращению предложения на рынке новостроек будет способствовать и принцип «один застройщик – одно разрешение», жестко ограничивающий количество разрешений на строительство, которые может получить одна строительная компания. Это так же может повлечь за собой повышение стоимости квадратного метра в новых домах. По некоторым прогнозам цены могут подняться до пятнадцати процентов. А удорожание первички закономерно приведет к росту цен на квартиры и на вторичном рынке недвижимости.
Казалось бы, для сдержанного оптимизма есть все основания. Но дело в том, что повышение стоимости квадратного метра будет иметь смысл только в том случае, если покупатели смогут купить недвижимость по новым ценам.
ü изменение ставок по ипотечным кредитам;
В последнее время основным катализатором продаж на рынке недвижимости была ипотечная ставка. Если в марте 2017 года оформить жилищный кредит можно было под двенадцать процентов годовых, то к марту 2018 ставки упали почти на два процента. Их постепенное снижение до максимально возможного уровня помогло вывести на рынок даже тех покупателей, которые ранее не планировали покупку недвижимости. Это привело к мгновенному росту спроса и увеличению количества ипотечных сделок.
В настоящий момент в банках склоняются к мысли, что доступность ипотеки уже находится на грани разумного. Дальнейшее снижение ипотечной ставки, равно как и уменьшение размера первоначального взноса повлечет за собой повышенные риски для кредитующих организаций, поскольку в ипотеку могут быть вовлечены неплатежеспособные клиенты.
Эксперты предполагают, что ключевая ставка Центрального банка России достигла своего минимума и до конца года более снижаться не будет. А если колебания курса рубля приведут к росту инфляции, то ключевая ставка, а следом за ней и ипотечная, могут измениться не в пользу покупателей недвижимости.
В краткосрочной перспективе возможность повышения ставок, скорее всего, подстегнет активность покупателей на рынке. Но если ставки все-таки пойдут вверх, это приведет к резкому уменьшению спроса на недвижимость. В такой ситуации продавцы вряд ли смогут поднять цены на квартиры.
ü платежеспособность потенциальных покупателей недвижимости;
Как показывает практика, продавцы начинают диктовать свои условия на рынке только в том случае, если спрос на недвижимость превышает предложение. Именно здесь и заключается основная проблема. С одной стороны, в первом квартале 2018 года действительно увеличилось количество проведенных сделок по купле-продаже недвижимости по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. С другой стороны, количество первичных обращений от потенциальных клиентов в агентства недвижимости в марте снизилось почти на четверть!
К тому же, несмотря на растущий интерес к ипотеке и увеличение количества ипотечных сделок, спрос на квартиры в новостройках остается практически на прежнем уровне. Таким образом, ипотека под девять процентов годовых уже не является фактором, стимулирующим продажи на рынке недвижимости. Увеличению спроса могло бы способствовать или дальнейшее снижение процентных ставок, что в этом году представляется маловероятным, или снижение цен.
Даже падение курса рубля в начале апреля не стало катализатором спроса. Правда, в агентствах недвижимости предполагают, что на рынке могут появиться покупатели с долларовыми сбережениями, которые поторопятся зафиксировать свою прибыль. Но, как подчеркивают риэлторы, сегодня сделки купли-продажи происходят либо по причине срочной потребности клиента решить жилищный вопрос, либо если покупка была запланирована заранее.
***
Специалисты по недвижимости уверены: только время покажет, останется ли рынок 2018 года рынком покупателя или наконец-то продавцы смогут диктовать свои условия. Однако откладывать покупку в текущей экономической ситуации не стоит. Пока ипотека доступна, а собственники недвижимости готовы идти на уступки, можно купить квартиру выгодно.