Если в конце декабря мы подводили итоги года минувшего, то январь – самое время для предварительных прогнозов на год грядущий. Оценивая результаты 2018-го, большинство экспертов осторожно говорит о преодолении стагнации и даже о достижении определенного баланса между спросом и предложением. Снижение ставок на жилищные кредиты до рекордных показателей послужило катализатором покупательской активности, благодаря чему к концу года цены на квартиры в регионах России показали устойчивый рост. Однако удастся ли сохранить достигнутое равновесие и в 2019-м году? Как изменятся ипотечные ставки? И, самое главное: как отразятся на рынке недвижимости те законодательные инициативы, о которых в 2018-ом говорили, но с которыми в 2019-м придется жить? Итак, что уже сегодня мы можем сказать…
…Про ипотеку
Если в начале 2018 года законодатели с уверенностью говорили о том, что курс на снижение ипотечных ставок останется стабильным в течение года, то к осени стало очевидным – исторический минимум пройден и оставлен позади. 14 декабря Центробанк уже второй раз за год объявил о повышении ключевой ставки. В сентябре ставка выросла на четверть пункта. В декабре – еще на четверть и составляет сегодня 7,75 процентов годовых.
Об удорожании ипотечных кредитов уже заявили все ведущие банки России, в том числе флагманы жилищного кредитования – Сбербанк и ВТБ. Если в сентябре-октябре средневзвешенная ставка колебалась на уровне девяти с половиной процентов, то сегодня минимальная ставка на покупку квартиры на вторичном рынке в Сбербанке составляет 11,4 процента при условии подтверждения дохода и комплексного страхования. На определенные преференции могут рассчитывать молодые семьи и участники зарплатного проекта Сбербанка. Повысились ипотечные ставки и в ВТБ. Сегодня базовая ставка на жилищный кредит составляет здесь 10,6 процентов.
Как подчеркнул председатель правления Сбербанка Герман Греф, сейчас кредитующие организации работают на грани рентабельности, а изменение ключевой ставки не оставляет банкам возможности для маневра. Новый виток повышения ипотечных ставок прогнозируют уже во второй половине января.
Тем не менее, несмотря на то, что 2019 год не обещает новых рекордов в сфере жилищного кредитования, средняя ставка на ипотечные кредиты пока остается на приемлемом для заемщиков уровне. К тому же отдельные кредитующие организации, в числе которых Совкомбанк и Альфа-Банк, заявили, что пока не намерены менять тарифную политику.
…Про долевое строительство
Лето 2019 года станет тем рубежом, после которого понятие долевого строительства останется в прошлом. Определенные шаги в этом направлении были сделаны уже в 2018 году. Были пересмотрены требования к уставному капиталу застройщиков, создан компенсационный фонд защиты участников долевого строительства, прошли первые сделки с помощью эскроу-счетов. Однако именно после 1 июля 2019 года девелоперы потеряют доступ к деньгам дольщиков вплоть до окончания строительства. Причем на эскроу-счета будут переведены средства абсолютно всех участников долевого строительства вне зависимости от того, когда было начато возведение объекта.
Тем временем многострадальный 214-ФЗ продолжают корректировать и дополнять. Буквально в канун нового года депутаты Государственной Думы в третьем чтении приняли поправки в закон о долевом строительстве, снизив требования к объему построенного жилья, необходимому для получения статуса застройщика, до пяти тысяч квадратных метров. Отдельный ряд поправок касается деятельности компенсационного фонда. Его представителей наделили правом осуществлять проверку финансово-хозяйственной деятельности девелоперов для своевременного выявления проблем с платежеспособностью.
По мнению экспертов, новые правила игры вынудят значительную часть строительных компаний покинуть рынок первичной недвижимости. Уже сегодня некоторые девелоперы заявили о возможной переориентации на рынок индивидуального жилищного строительства. Еще одним вероятным последствием изменений в законодательстве может стать увеличение доли готовых квартир на рынке и дальнейший рост цен на квартиры в новостройках.
…Про налоги
На стоимость недвижимости в 2019 году могут повлиять и изменения в налоговом законодательстве. С 1 января ставка налога на добавленную стоимость повысилась на два процента и составила двадцать процентов годовых. Несмотря на то, что покупка квартиры не облагается НДС, его повышение закономерно приведет к увеличению себестоимости строительства и снижению платежеспособного спроса в связи с общим ростом цен на товары и услуги.
Кроме того, в 2019 году Липецкая область присоединится к тем регионам Российской Федерации, где уже был изменен порядок налогообложения объектов капитального строительства площадью более пятидесяти квадратных метров, ранее зарегистрированных без определения инвентаризационной стоимости. Если еще в прошлом году в нашем регионе налог на садовые дома и гаражи начислялся исходя из кадастровой стоимости, то в 2019 году при расчете налога будет применяться стоимость инвентаризационная.
Изменения в Налоговом кодексе коснутся и собственников недвижимости. С 1 февраля 2019 года нерезиденты Российской Федерации, которые владеют имуществом более трех лет, будут освобождены от уплаты НДФЛ при продаже квартиры. Ранее налог составлял тридцать процентов от общей суммы сделки.
Есть хорошая новость для ипотечных заемщиков. С 2019 года имущественный вычет можно будет получить не только по телу кредита, но и по уплаченным процентам. Причем вернуть налог на доходы физических лиц можно будет при рефинансировании ипотеки, даже если кредит был рефинансирован несколько раз.
Среди остальных изменений можно отметить введение единого налогового платежа, который позволяет одновременно оплачивать имущественный, транспортный и земельный налоги в одной квитанции. Осуществить оплату можно как в банках, так и с помощью личного кабинета налогоплательщика или непосредственно в налоговой службе.
***
Если в 2018 году основным фактором, формирующим рынок недвижимости, были ипотечные ставки, то в 2019 году эту роль примет на себя ФЗ-214. Изменения в законодательстве – это уже не косметический ремонт, а капитальная перестройка привычной схемы взаимодействия между продавцом и покупателем жилья в новостройках. За уверенность в том, что дом будет достроен, а ключи от квартиры будут получены в срок, участнику долевого строительства, которое в июле перестанет быть долевым, придется платить из собственного кошелька. Останутся ли цены доступными, а спрос стабильным – увидим.