После того, как в декабре 2018 года президент РФ Владимир Путин подписал закон о внесении изменений в 214-ФЗ, обязавший все строительные компании использовать эскроу-счета вместо привычной схемы продаж, эта тема стала одной из самых обсуждаемых на сайтах недвижимости. Полностью подвести черту под старой системой взаимодействия между застройщиками и покупателями законодатели планировали 1 июля 2019 года. Тем не менее, редкий покупатель недвижимости на первичном рынке представляет, как изменится механизм покупки квартир в новостройках уже в следующем месяце.
От долевки к проектному финансированию
От привычной схемы долевого строительства система проектного финансирования с использованием эскроу-счетов отличается тем, что в отношениях между покупателем и продавцом первичной недвижимости появляется посредник – третья сторона, которая призвана обеспечить безопасность сделки. Залогом того, что покупатель не пополнит собой ряды обманутых дольщиков, станут счета, которые можно будет открыть в банках, соответствующих ряду жестких критериев. По данным на 1 мая 2019 года в списке Центробанка находилось шестьдесят три кредитующие организации, в том числе, Сбербанк, ВТБ, Совкомбанк и Россельхозбанк. После постановления правительства от 16 мая их список был расширен до ста.
Итак, счет эскроу – это счет в банке, на котором деньги, поступившие от покупателя жилья в строящемся доме, блокируются ровно до того момента, как продавец не выполнит заранее оговоренное условие, к примеру, не сдаст дом в эксплуатацию. Если строительство не завершено в срок – деньги в полном объеме возвращаются к покупателю.
Если раньше от участника долевого строительства требовалось только выбрать квартиру и поставить свою подпись под ДДУ, то с 1 июля процесс покупки будет дополнен следующими этапами:
· Этап 1-й. Открываем счет. После подписания договора долевого участия будущий собственник квартиры отправляется в банк, где подписывает трехсторонний договор – с банком и застройщиком. В документе отдельно оговаривается срок действия счета (по умолчанию – 5 лет) и условие перехода права владения счетом от клиента к строительной компании (по умолчанию – сдача дома в эксплуатацию).
· Этап 2-й. Платим деньги. Покупатель недвижимости вносит на счет сумму, равную стоимости купленной квартиры.
· Этап 3-й. Ждем, когда дом сдадут в эксплуатацию. После завершения строительства застройщик предоставляет в банк документы, подтверждающие выполнение обязательств по договору.
· Этап 4-й. Закрываем счет. Банк разрешает застройщику снять деньги и перевести их на собственный счет, после чего счет эскроу благополучно закрывают.
По закону счета эскроу, открытые для расчетов по договорам участия в долевом строительстве, будут обслуживаться в банках бесплатно. Во избежание неприятностей, связанных с несостоятельностью финансовых организаций, вклады на счетах эскроу будут застрахованы на сумму до десяти миллионов рублей. Если учесть, что по итогам первого квартала 2019 года в Липецке средний бюджет при покупке квартиры в новостройке едва превысил два миллиона сто тысяч рублей, то у липчан нет причин для беспокойства.
Сколько стоит безопасность
Один из основных аргументов противников новой реформы состоит в том, что она неизбежно приведет к повышению цен на квартиры в новостройках. Действительно, невозможность использовать деньги покупателей приведет к тому, что застройщикам придется либо строить за свой счет, либо привлекать кредитные средства. Первый вариант позволит девелоперу придерживаться более гибкой ценовой политики. Но в Липецке такую роскошь может позволить себе разве что ДСК, который и раньше не спешил радовать своих покупателей акционными квартирами. В случае же использования застройщиком заемных средств, проценты по кредиту неизбежно повлияют на стоимость квадратного метра.
Впрочем, современная тенденция такова, что любое повышение цен на новые квартиры сегодня ставят в вину новой реформе. В первом квартале 2019 года стоимость квадратного метра в новостройках уже выросла на 2,2 процента, что, разумеется, тут же объяснили необходимостью использования счетов эскроу. Но, по данным Минстроя, на проектное финансирование сегодня переведены всего четыре процента от общего объема жилищных проектов, что вряд ли могло оказать заметное влияние на общую статистику.
Зато счета эскроу позволят потенциальным покупателям приобретать квартиры даже на этапе котлована, не опасаясь потерять вложенные средства. Правда, если раньше покупка квартиры на старте строительства гарантировала существенную скидку, то с 1 июля застройщики вряд ли будут разбрасываться тридцатипроцентными дисконтами. Скорее всего, первичный рынок недвижимости будет переориентирован на продажу квартир в домах с высокой степенью готовности и соответствующей ценой.
Нюансы переходного периода
О том, что большинство застройщиков не готовы к одномоментному переходу на эскроу-счета, а новая система требует более тонкой настройки, начали говорить сразу же после внесения декабрьских поправок в 214-ФЗ. Но окончательное постановление, где уточнялся список требований к жилищным проектам, которые разрешали достроить по старым правилам, премьер-министр России Дмитрий Медведев подписал только в конце апреля.
Оценивать новостройки в Министерстве строительства и ЖКХ решили по двум критериям – степень готовности объекта и количество подписанных договоров долевого участия. Для того чтобы девелопер смог продолжать работать по привычной схеме в рамках реализуемого проекта, возводимый дом должен быть построен не менее чем на тридцать процентов, и в нем должно быть продано не менее десяти процентов квартир. Если проект предусматривает комплексное освоение территории или застройщик имеет обязательства по строительству объектов социальной инфраструктуры, степень готовности должна быть не менее пятнадцати процентов. Если же речь идет о долгостроях, обязательства по строительству которых принял на себя другой застройщик, то достаточно будет шести процентов.
Возложить обязательства по оценке степени готовности объектов пока решили на кадастровых инженеров. Но в ведомстве рассматривают и вариант, в соответствии с которым в регионах будут решать самостоятельно, какой орган исполнительной власти целесообразнее наделить правом принимать решения о строительной готовности той или иной новостройки.
Таким образом, 1 июля 2019 года на проектное финансирование переведут только тридцать процентов новостроек. По словам зампредседателя Центробанка Ольги Поляковой, застройщики направили уже более полутора тысяча заявок на открытие счетов эскроу. В семидесяти двух регионах России девелоперы начали работать по системе проектного финансирования, а общая сумма кредитов, выданных под строительство, уже достигла семидесяти пяти миллиардов рублей.
Приоритетная задача, которая сегодня стоит перед реформаторами – соблюсти интересы всех игроков рынка недвижимости. Поэтому законодатели сегодня, как никогда, щедры на обещания. Застройщикам обещают индивидуальный подход и субсидированную процентную ставку, покупателям – стопроцентную защиту прав и полную безопасность сделок. Но пока в очевидном выигрыше находятся разве что банки. Если сегодня в строительстве задействованы примерно шестьсот миллиардов кредитных средств, то завтра речь будет идти о триллионах.
Впрочем, главная задача на ближайшее время, обеспечить максимально комфортный и безболезненный переход на новую систему. А оправдаются ли ожидания, возложенные на реформу, увидим в скором будущем.