В июле 2016-го года закон об обязательном нотариальном удостоверении сделок с долями заставил большинство владельцев квартир обращаться к нотариусам при продаже своего жилья. Но не прошло и двух лет, как возникли сомнения в целесообразности такого подхода. В мае 2019-го президент РФ Владимир Путин утвердил поправки в закон, вернувшие право отдельным категориям собственников продавать недвижимость с помощью простой письменной формы договора. Изменения вступят в силу уже 31 июля. В первую очередь, нововведения коснутся участников долевой недвижимости при условии, что все собственники одновременно примут решение о продаже своих долей.
Простая…
Согласно законодательству Российской Федерации переход права собственности на недвижимое имущество сегодня можно заверить двумя способами. До недавнего времени наиболее распространенной формой оформления сделки купли-продажи квартиры была простая письменная. Популярность ее объяснялась просто: такой вариант позволял участникам сделки сэкономить время и деньги. «Зачем платить больше, когда шаблоны договоров купли-продажи квартир доступны каждому, у кого есть под рукой интернет?», - пожимали плечами продавцы.
Действительно, не сложно выделить ряд общих правил, которые помогут документу беспрепятственно пройти регистрацию в Росреестре. Так, каждый договор купли-продажи квартиры должен в обязательном порядке содержать:
- паспортные и регистрационные данные всех участников сделки;
- подробное описание предмета договора, в том числе его адрес, площадь, стоимость реализации;
- указание документов, которые подтверждают права продавца на квартиру;
- порядок и сроки расчетов между продавцом и покупателем недвижимости;
- ответственность продавца в случае возникновения в будущем претензий со стороны третьих лиц.
Тем не менее, далеко не всегда стандартная форма способна отразить нюансы каждой конкретной сделки. Основная функция договора – обеспечить защиту интересов как продавца, так и покупателя. Поэтому одна из важных рекомендаций, которую неплохо бы соблюсти при самостоятельном составлении договора – отразить в письменном виде все маломальски значимые устные договоренности.
Для покупателя квартиры простая письменная форма может быть допустима в том случае, если он точно знает, какие документы нужно просмотреть перед ее покупкой и не имеет серьезных оснований сомневаться в добропорядочности продавца.
Сами нотариусы советуют серьезно задуматься о возможности оформления договора купли-продажи в простой форме в случае, если продавец действует по доверенности. Но, на самом деле, чтобы проверить подлинность документа, можно воспользоваться бесплатным сервисом Федеральной нотариальной палаты. Для этого нужно знать реестровый номер доверенности, дату ее удостоверения и имя нотариуса, подписавшего документ.
…или нотариальная?
Несмотря на изменения в законе, для отдельных категорий граждан нотариальная форма оформления сделки по-прежнему остается единственно возможной. Нотариальное сопровождение понадобится, если одним из участников долевой собственности является несовершеннолетний или недееспособный, если дольщики примут решение продавать свою недвижимость независимо друг от друга и если супруги покупают жилье в долевую собственность. Но обратиться за помощью к нотариусу можно и в том случае, когда закон позволяет ограничиться простой письменной формой.
Нотариальное оформление сделки имеет ряд преимуществ. Если продажа квартиры проходит при участии представителя нотариата, ее участники могут рассчитывать на то, что:
- подлинность документов, удостоверяющих личность участников сделки, и документов на недвижимость проверит нотариус;
- договор купли-продажи будет подписан в присутствии работника нотариата, который в случае необходимости подтвердит не только подлинность подписей, но и вменяемость и дееспособность участников сделки;
- нотариус сам составит проект договора и послужит гарантом законности сделки, а в случае судебных разбирательств предоставит доказательную базу, необходимую для защиты прав;
- после подписания договора купли-продажи нотариус сам подаст документы в Росреестр, что сократит срок регистрации документов до минимума.
Тем не менее, за безопасность и комфорт придется платить. Стоимость нотариальных услуг не зависит от количества участников сделки, но зависит от стоимости продаваемого объекта недвижимости и составляет 0,5 процента цены договора при условии, что она не ниже кадастровой стоимости. Отдельно придется заплатить за услуги правового и технического характера – в Липецке эта сумма чуть превышает пять тысяч рублей.
Свобода выбора
По данным Росреестра на 31 марта 2019 года в России зарегистрировано более шестидесяти пяти миллионов прав общей долевой собственности физических лиц. Именно в общую долевую чаще всего оформляют недвижимость после приватизации, при покупке квартиры с использованием средств материнского капитала, при приобретении жилья супругами. Поэтому количество собственников жилья, которых коснутся новые изменения в законодательстве, представляет собой солидную цифру.
Уже сейчас можно отметить, что майские поправки 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в перспективе лишат нотариусов солидной части доходов. Пусть нотариальные сделки кажутся более безопасными, но пока россияне склонны делать выбор в пользу простой письменной формы договора.
Большинство специалистов по недвижимости отмечают, что при обращении к нотариусу вряд ли стоит рассчитывать на индивидуальный подход. Работники нотариата действуют по тем же шаблонным формам, весьма неохотно выходят из привычной зоны комфорта и даже порой ошибаются. Но чего у нотариусов не отнять, так это их профессиональной ответственности, которая по закону должна быть застрахована на сумму не менее пяти миллионов рублей и благодаря которой в случае признания сделки недействительной, пострадавшим будут компенсированы их затраты.
- Самым весомым преимуществом простой письменной формы является то, что она значительно удешевляет процесс купли-продажи, - считает Елена Кобцева, руководитель учебного центра «Агентства Ризолит-Липецк». – Но, отказываясь от нотариальной сделки, покупатель должен понимать: на его плечи ложится ответственность, которую в противном случае принял бы на себя нотариус. Проверку квартиры можно провести и самостоятельно: заказать выписку из ЕГРН, чтобы убедиться в отсутствии обременений, запросить выписку из домовой книги, проверить подлинность доверенностей и наличие согласия второго супруга на продажу, поинтересоваться отсутствием задолженностей за капремонт. Но если не уверен в своих силах и компетентности, лучше привлечь к сделке третью сторону – нотариуса, юриста, риэлтора.
Как подчеркивают специалисты, новые изменения в законодательстве хороши уже потому, что дают возможность людям выбрать, какая форма заключения договора предпочтительнее именно для них. Если продавец и покупатель считают, что в нотариальном удостоверении сделки нет необходимости, они могут обойтись собственными силами. А сомневающиеся люди, для которых важны дополнительные гарантии и они готовы платить за них, всегда могут обратиться за помощью.