Апрельский режим всеобщей самоизоляции отправил рынок недвижимости не то чтобы в анабиоз, но в полуобморочное состояние. Поэтому в прошлом месяце в целях поддержки отрасли был принят ряд важных решений, самые популярные из которых касаются жилищного кредитования. Как показывает опыт, доступная ипотека – наилучший способ привести в чувство спрос на недвижимость. И эффект от реанимационных мероприятий заметен уже сейчас.
6,5 и ниже
С 1 мая 2020 года в России официально стартовала новая государственная программа субсидирования ипотечных ставок. Для того, чтобы поддержать спрос на первичном рынке недвижимости, покупателям квартир в новостройках предоставили возможность оформить жилищный кредит под шесть с половиной процентов годовых. Инициатива получила горячий отклик как среди продавцов, так и среди кредитующих организаций, которые нашли свои способы сделать программу еще более привлекательной для клиентов.
В Сбербанке ставка по ипотеке с господдержкой сегодня составляет 6,1 процента при условии страховании жизни и здоровья и электронной регистрации прав собственности. В Промсвязьбанке выдают субсидированные жилищные кредиты по ставке в 6 процентов годовых. Ставку по программе снизил и Райффайзенбанк – до 6,19 процентов. И, как в один голос заявляют представители самых разных банков, это не предел. Изменится ситуация на рынке – будут скорректированы и ипотечные ставки.
За время, прошедшее с момента официального запуска госпрограммы, банки одобрили более сорока восьми тысяч ипотечных заявок. Около десяти тысяч заемщиков успели не только подать документы, но и получить жилищные кредиты на сумму двадцать шесть с половиной миллиардов рублей. Тем не менее, это только 3,5 процента от тех семисот сорока миллиардов, которые планируется выдать в рамках программы до 1 ноября. Но, как подчеркнул управляющий директор ДОМ.РФ Алексей Ниденс, интерес к программе растет в геометрической прогрессии. Майская активность заемщиков позволяет предположить, что ежемесячные объемы выдачи субсидированной ипотеки вполне могут превысить планку в сто миллиардов в месяц.
Сегодня в России действуют три льготные ипотечные программы: программа для семей с детьми со ставками до 6 процентов годовых, ипотека для жителей Дальнего Востока со ставками до 2 процентов годовых и, собственно, программа субсидирования ипотечных ставок при покупке новостроек. Как предполагают эксперты, в совокупности эти три локомотива до конца года могут обеспечить выдачу трехсот двадцати тысяч займов или девятисот пятнадцати миллиардов рублей.
Ставки на вторичке
По сравнению с первичным рынком ставки на ипотеку на вторичке сегодня выглядят не так привлекательно, но и заградительными не являются. Несмотря на отсутствие преференций со стороны государства, движение вниз наблюдается и в этом сегменте. По оценке ДОМ.РФ средневзвешенные ставки по кредитам на готовое жилье после кратковременного рывка вверх в середине мая вновь достигли февральского уровня и составили 8,86 процентов годовых.
В начале мая об изменении ипотечных ставок объявил Сбербанк. Ставки снизились на 0,4 процентных пункта для квартир на вторичном рынке и 0,5 при покупке недвижимости в новостройке. Ровно через неделю здесь анонсировали дополнительный дисконт – 0,3 п.п. при условии электронной регистрации сделки до 30 июня 2020 года, Таким образом, минимальная ставка на готовое жилье в Сбербанке сегодня составляет 7,8 процента. Курс на снижение поддержали в ДОМ.РФ, где ставки на вторичном рынке снизились на 0,7 п.п. и в Росбанке – на 0,5 п.п.
В настоящий момент разница между ипотечными ставками на готовое и новое жилье достигает полутора процентов. И, как отметил в своем недавнем обращении депутат Государственной Думы Евгений Федоров, это в известной степени ущемляет права россиян, живущих в тех регионах России, где количество предложений в новостройках ограниченно. Если во главу угла ставить именно решение жилищного вопроса, то было бы логично распространить субсидированную ипотеку и на вторичный рынок недвижимости в отдельных субъектах РФ.
Пока же ставки на первичку выглядят не в пример привлекательнее, и это, несомненно, повлияет на предпочтения россиян, заставив их пересмотреть приоритеты в пользу нового жилья. Но продавцы квартир в готовых домах по-прежнему могут рассчитывать на тех покупателей, которые не собираются медлить с переездом и в силу жизненных обстоятельств не могут позволить себе ждать завершения строительства.
Простор для маневра
По предварительным оценкам ДОМ.РФ, в апреле россияне получили девяносто тысяч жилищных кредитов на общую сумму двести восемь миллиардов рублей. Если ориентироваться на количество займов, то это на семнадцать процентов меньше, чем в аналогичном периоде минувшего года. И все же больше, чем этого можно было бы ожидать.
Очевидно, что ослабление режима самоизоляции и возвращение россиян к привычному ритму жизни повлечет за собой оживление ипотечного рынка. Как осторожно отмечают эксперты, процентные ставки еще не достигли своего минимума. 19 июня состоится очередное заседание Совета директоров Центробанка, где примут решение относительно того, как изменится ключевая ставка. По словам председателя ЦБ Эльвиры Набиуллиной, стабилизация инфляции на уровне 3,1 процента обеспечивает возможность дальнейшей корректировки ключевой ставки в сторону уменьшения. И если 24 апреля Центробанк снизил ставку на пятьдесят базисных пунктов – до 5,5 процентов годовых, то в июне ставка может снизиться еще на 100 б.п.
Председателю Центробанка вторят и главы самых авторитетных кредитующих организаций России. Снижение ипотечных ставок как на вторичном, так и на первичном рынке обещает председатель правления Сбербанка Герман Греф, который рассматривает этот шаг, как важную меру, способную помочь и людям решить жилищный вопрос, и застройщикам сохранить занятость в отрасли.
Несмотря на то, что по данным опроса ВЦИОМ только двадцать четыре процента респондентов сочли апрель-май 2020 года удачным моментом для приобретения собственной недвижимости, большинство россиян все же считают пандемию коронавируса проблемой краткосрочной и не спешат корректировать свои планы по улучшению жилищных условий. Уже в мае специалисты ДОМ.РФ отметили некоторое оживление на рынке и первые признаки восстановления спроса. А возможное снижение ставок позволит в 2020 году вплотную приблизиться к прогнозируемому миллиону ипотечных кредитов на общую сумму в два с половиной триллиона.